Este reportaje fue publicado originalmente por ProPublica
HomeVestors of America, el autoproclamado «comprador de viviendas más grande de los Estados Unidos», entrena a sus casi 1.150 franquiciados para centrarse en la desesperación de los propietarios.
Cory Evans estaba bien versado en el libro de jugadas de HomeVestors of America cuando llegó a una casa suburbana de Los Ángeles el 4 de noviembre de 2016. Su franquicia con la compañía «We Buy Ugly Houses» había ejecutado más de 50 acuerdos en los dos años anteriores. Patriot Holdings pronto se convertiría en una de las franquicias más exitosas de la compañía al seguir la estrategia de HomeVestors de encontrar propietarios en situaciones desesperadas y luego convencerlos de vender rápidamente.
La propietaria, Corrine Casanova, había comprado el bungalow Baldwin Park de tres dormitorios con su marido en 1961 y ahora lo posee. Después de criar a tres niños allí, estaba a días de dejarlo para un centro de vida asistida y había llamado al número de un anuncio de HomeVestors.
«Me preguntaba si podría obtener una estimación del valor de mi casa», le dijo a la mujer que contestó el teléfono. «Mi marido se ha ido, así que ahora solo soy yo».
Evans, que diriría el negocio con tres de sus hermanos, había desarrollado una reputación entre otros franquiciados en la zona como un «cerrador duro». La casa de Casanova fue pagada, lo que le dio a Evans espacio para bajar su oferta porque no había una hipoteca que pagar. Calculó el beneficio que quería obtener y le presentó a Casanova un acuerdo de compra de 10 páginas durante la breve visita a su casa.
Pero Casanova fue incapaz de participar en una negociación compleja. Aunque alguna vez fue una hábil contable y presidenta del club de mujeres local, la demencia ahora está grabada en su memoria a corto plazo: una evaluación neurológica reciente había encontrado que la mujer de 82 años no podía decir qué año era o nombrar la ciudad en la que se encontraba. Habitualmente confundió a su hijo adulto con su tío.
HomeVestors advierte a sus franquiciados que nunca se aprovechen de los vendedores que no pueden entender las negociaciones. Pero cuando se fue esa noche, Evans tenía un contrato para comprar la casa por aproximadamente dos tercios de su valor, firmado en el inestable guión de Casanova.
Pasaron semanas antes de que la familia de Casanova se enterara de la venta. Pero su hijo, David Casanova, pronto sintió que algo andaba mal.
«Después de que la trasladamos, siguió diciendo: ‘Necesito llamar a mi amigo. Necesito llamar a mi amigo.’ Y yo estoy como, ‘¿Qué amiga, mamá?’” David le dijo a ProPublica.
Corrine no podía recordar.
Después de que David se enteró del contrato, le explicó a Evans que su madre tenía demencia e intentó cancelar la venta. En lugar de alejarse, Evans se metió, registrando un aviso en el título de la propiedad que esencialmente impedía una venta a cualquier otra persona, lo que obligó a la familia Casanova a una batalla de años para quedarse con la casa. En el camino, Evans cuestionó que Casanova mostrara signos de deterioro durante sus interacciones.
HomeVestors of America se jacta de haber ayudado a ser pionera en la industria de la inversión inmobiliaria. Fundada en 1996 por un corredor de bienes raíces de Texas, la compañía ha desarrollado un sistema para comprar propiedades problemáticas y lo ha expandido a casi 1.150 franquicias en 48 estados.
A diferencia de los agentes inmobiliarios, los aletas de la casa operan en un espacio en gran parte no regulado. Los agentes inmobiliarios tienen la responsabilidad fiduciaria de representar los mejores intereses de un propietario en las negociaciones, lo que se define en las leyes estatales, los requisitos de licencia y un código de ética de la industria. Pero en la mayoría de los estados, los flippers no necesitan una licencia.
HomeVestors, el autoproclamado «comprador de viviendas más grande de los Estados Unidos», hace todo lo posible para distinguirse de los fondos de cobertura y los gurús de YouTube que se han apoderado de grandes franjas del mercado de inversión inmobiliaria. La compañía dice que ayuda a los propietarios a salir de los atascos, casas feas y situaciones feas, mejorando vidas y comunidades al asumir propiedades que nadie más compraría. Parte de esa misión es la promesa de no aprovecharse de nadie que no entienda el verdadero valor de su hogar, incluso cuando los franquiciados persiguen precios mínimos.
Trate a cada cliente como si fuera su abuela de 85 años que nunca ha hecho un trato inmobiliario, dicen los entrenadores de HomeVestors a los propietarios de franquicias en las conferencias anuales.
Pero una investigación de ProPublica, basada en documentos judiciales, registros de propiedad, materiales de capacitación de la empresa y entrevistas con 48 antiguos propietarios de franquicias y docenas de propietarios que han vendido a sus franquicias, encontró franquiciados de HomeVestors que utilizaron el engaño y se dirigieron a los ancianos, los enfermos y los que estaban tan cercanos a la pobreza que temían que la falta de vivienda fuera una consecuencia de la venta.
Un franquiciado de HomeVestors afirmó falsamente a una mujer de 72 años que sufría un problema de acaramiento que los agentes de la aplicación del código de la ciudad tomarían su casa, según documentos judiciales. Una mujer de Arizona dijo en una entrevista que se vio obligada a vivir en su camión después de intentar sin éxito cancelar la venta de su casa. Un caso judicial documentó la difícil situación de un anciano en Florida al que le dijeron que si vendía su condominio podría seguir viviendo allí temporalmente. Pero pasó sus últimos días vivos esperando ser desalojado cuando, después de que se firmara el contrato, el propietario de la franquicia le informó que las reglas de la asociación de propietarios no lo permitían.
«Siempre les estabas mintiendo. Eso es lo que nos entrenaron», dijo Katie Southard, propietaria de una franquicia en Carolina del Norte. «Había un precio que podías pagar, pero siempre bajabas y les decías que ese era el precio que podías pagar».
Incluso cuando los propietarios creían que se estaban aprovechando de ellos y trataron de retirarse de los acuerdos, los propietarios de las franquicias demandaron o presentaron documentación para bloquear una venta a otro comprador. Algunos propietarios lucharon desde camas de hospital para mantener sus propiedades. Al menos tres murieron poco después de firmar contratos de venta; un cuarto murió después de tres años de preocuparse por el dinero. Sus familias le dijeron a ProPublica que están convencidos de que el estrés de perder sus casas contribuyó a la muerte de sus seres queridos, aunque todos habían estado enfermos o enfermos.
Un portavoz de HomeVestors dijo que los acuerdos descubiertos por ProPublica representan una pequeña fracción de las transacciones generales de la compañía, que han totalizado más de 71.400 desde 2016. Negó que la compañía se hubiera dirigido a los ancianos y señaló un índice de aprobación del 96 % entre los propietarios que venden a HomeVestors, que se calculó internamente a partir de lo que la compañía dice que fueron «más de 500» reseñas de clientes. La compañía ya había tomado medidas en algunos de los casos encontrados por ProPublica, agregó, y está investigando otros a la luz de los informes.
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